Le nuove agevolazioni per acquisto e mutuo prima casa, riservate ai giovani con ISEE a 40mila euro, si applicano per gli atti stipulati entro giugno 2022. Le domande possono essere presentate dal 24 giugno 2021 fino al 30 giugno 2022. Rifinanziato il Fondo di garanzia per la prima casa con 290 milioni nel 2021 e 250 per l’anno successivo.

Un sostegno per chi non ha ancora 36 anni e, senza quel minimo di certezze che un contratto di lavoro dipendente a tempo indeterminato o forme di impiego autonomo possono dare, vede l’accensione di un mutuo  per acquistare casa un’operazione ai limiti del possibile.

AIUTI ACQUISTO PRIMA CASA PER UNDER-36

Come preannunciato dal presidente del Consiglio Mario Draghi , nel pacchetto delle misure entrate nel decreto Sostegni bis approvato dal Consiglio dei ministri e finanziate con i 40 miliardi di scostamento di bilancio, entrano all’articolo 64 anche gli aiuti per consentire agli under-36 (in precedenza la soglia era 35 anni) di acquistare la prima casa. Il provvedimento è stato pubblicato in Gazzetta ufficiale il 25 maggio, entrando in vigore il giorno successivo.

GARANZIA DELLO STATO FINO ALL’80% DEL MUTUO

Questi giovani potranno accedere al Fondo di garanzia per la prima casa. La percentuale di copertura della garanzia passa dal 50 all’80% dei finanziamenti richiesti per l’accensione di un mutuo.

DOMANDE FINO AL 30 GIUGNO 2022

Le domande per accedere alla garanzia dello Stato potranno essere presentate dal trentesimo giorno dall’entrata in vigore del provvedimento, quindi dal 24 giugno prossimo fino al 30 giugno del 2022 dagli under 36 con un Isee sotto i 40mila euro. La dotazione del Fondo di garanzia per la prima casa è aumentata di 290 milioni di euro per il 2021 e di 250 per il 2022.

PRIMA CASA, STOP IMPOSTE DI REGISTRO FINO AL 30 GIUGNO 2022

Fino al 30 giugno dell’anno prossimo gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di “prime case” di abitazione, a eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, e gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse sono esenti dall'imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e castale se stipulati a favore di soggetti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell'anno in cui l'atto è rogitato e che hanno un valore dell'indicatore della situazione economica equivalente non superiore a 40mila euro annui.

CREDITO DI IMPOSTA SULL’IVA CORRISPOSTA PER L’ACQUISTO

Per questi atti relativi a cessioni soggette a Iva è attribuito agli acquirenti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell'anno in cui l’atto è stipulato un credito d’imposta di ammontare pari all’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all'acquisto. Il credito d’imposta può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, o può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell'acquisto. Il credito din imposta può altresì essere utilizzato in compensazione (Dlgs 241/97). Il credito d'imposta in ogni caso non dà luogo a rimborsi.

I PUNTI DA CHIARIRE

L'articolo 64, ai commi 6-8, tratta dell’agevolazione per under 36 per l'acquisto della prima casa e del relativo mutuo stipulato tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022. Nella norma si precisa che le compravendite non imponibili a Iva, ossia tra privati, azzerano le imposte di registro, ipotecaria e catastale

Nel caso di compravendite imponibili Iva, ovvero con acquisti da imprese che hanno costruito o ristrutturato lo stabile, il compratore deve pagare l'Iva al venditore e matura un credito d’imposta non rimborsabile; in caso di mutui, l’agevolazione azzera l’imposta sostitutiva e quindi le imposte di registro, ipotecaria e di bollo.

La prima incongruenza, secondo il Sole 24 Ore, sta nella compravendita soggetta o meno a Iva. La legge prescrive che l’Isee non deve superare 40mila euro all’anno per l’acquisto di immobili soggetti a imposta di registro, ma la stessa indicazione non viene ripetuta per quanto riguarda la compravendita soggetta a Iva. L’omissione potrebbe essere involontaria perché la norma è diretta ai giovani con meno risorse, e mentre l’azzeramento dell’imposta di registro provoca un vantaggio modesto, quello dell’Iva equivarrebbe al 4% del prezzo.

Il secondo punto riguarda l’imposta di bollo e le tasse ipotecarie. La norma elimina le imposte di registro, ipotecarie e catastali, ma non parla di quelle di bollo e delle tasse ipotecarie che, complessivamente, varrebbero 320 euro per ogni atto per cui non si paghi l’imposta di registro proporzionale.

Terzo elemento è il paradosso che si creerebbe se, in una coppia, uno degli acquirenti non ha i requisiti per ottenere il beneficio. In questo caso l’agevolazione si applica solo alla parte di valore imponibile relativa al compratore che ha i requisiti. Se l’imposta di registro ordinaria dovuta per l’acquisto non agevolato è inferiore a 1.000 euro, si dovrà comunque pagare un’imposta minima di 1.000 euro alla quale vanno aggiunti 320 euro d’imposta di bollo e tassa ipotecaria che renderebbero sconveniente chiedere l’agevolazione.

Quarta "incongruenza". Il beneficio è diretto agli under 36: in questa categoria non è compreso chi ha già 36 anni ma solo i soggetti che non li hanno ancora compiuti nell’anno in cui l’atto è rogitato.

Quinto punto: gli atti traslativi a titolo oneroso sono detassati, ma non il relativo contratto preliminare. Per questo motivo bisognerà comunque pagare l’imposta di registro nella quota del 3% per gli acconti e 0,50% per le caparre confirmatorie, l’imposta ipotecaria di 200 euro, l’imposta di bollo di 155 euro e la tassa ipotecaria di 35 euro.

Penultimo dubbio riguarda il credito d’imposta da riacquisto. Normalmente, ossia senza agevolazione, si ha un credito d’imposta se si vende la “prima casa” e se ne riacquista un’altra. Nel caso di chi beneficia del bonus under 36, però, questa norma non vale in quanto già per il primo acquisto le imposte di registro, ipotecaria e catastale non sono state pagate, ossia sono state azzerate dall’agevolazione.

Sempre come rilevato dal Sole 24 Ore, l'ultima "incongruenza" è che nella legge non vengono citate le pertinenze della prima casa, come cantine, soffitte e autorimesse. Sembra comunque corretto ritenere che le agevolazioni all’acquisto della prima casa comprendano anche le relative pertinenze.