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Investimenti immobiliari: acquistare come privato o con società/ditta?

Investimenti in immobili: convenienza fiscale ad acquistare tali beni come persona fisica “privata” o per il tramite di una società.

Nel presente lavoro è mia intenzione esporre i principali punti da affrontare e sviluppare per poter effettuare una analisi di convenienza tra l’acquisto dell’immobile tramite una società o come privato.

L’aspetto più importante da affrontare consiste nell’individuare quale sia la finalità dell’acquisto immobiliare: si tratta di un investimento per la successiva messa a reddito dell’immobile tramite un contratto di locazione? Oppure si tratta dell’acquisto di un negozio o di un laboratorio da utilizzare quale bene strumentale per l’esercizio di attività commerciale o artigianale? Oppure, ancora, si tratta di una operazione speculativa che prevede una ristrutturazione dell’immobile e la sua successiva vendita?

Di palmare evidenza l’importanza decisiva della risposta ai fini della valutazione fiscale per il diverso regime fiscale applicabile al caso di specie.

Aspetti di non secondario rilievo da valutare opportunamente sono:

  1. L’imposizione tributaria indiretta prevista in fase di acquisto, al fine di calcolare l’incidenza dell’Iva o dell’imposta di registro e delle imposte ipo-catastali;

  2. La tassazione del reddito ritraibile dall’investimento immobiliare e il regime di deducibilità dei costi relativi all’immobile, ai fini di valutare la redditività netta;

  3. L’eventuale presenza di agevolazioni fiscali sull’acquisto e sulla ristrutturazione dell’immobile;

  4. Il trattamento applicabile, in caso di rivendita, alle eventuali plusvalenze/minusvalenze.

A titolo di esempio, nel caso di un acquisto di un immobile di natura abitativa per la sua successiva locazione, si potrà guardare con favore ad un investimento come “privato”, valutando:

  1. La possibilità, in caso di vendita dell’immobile da parte di un “privato” oppure, in caso di vendita in regime di esenzione da Iva ex art. 10, comma 1 , n°8-bis D.P.R. 633/1972, di corrispondere le imposte d’atto non sul prezzo di compravendita ma sulla base del valore catastale (c.d. regime del “prezzo valore” di cui all’art. 1, commi 497 e 498 L.266/2005);

  2. La tassazione dei canoni di locazione con la c.d. cedolare secca al 21% (art. 3 D. Lgs 23/2001) oppure, al ricorrere delle condizioni, al 10% ferma restando la indeducibilità assoluta dei costi di gestione dell’immobile (spese condominiali, utenze, ecc);

  3. Il recupero decennale, sotto forma di detrazione Irpef, del 50% delle eventuali spese di ristrutturazione dell’immobile (tipicamente sostenute prima della messa a reddito) o delle spese di riqualificazione energetica, direttamente in capo al soggetto acquirente, sempre a condizione che questo ultimo abbia redditi imponibili Irpef sui quali far valere la richiamata detrazione e, quindi, ulteriori rispetto a quelli da locazione assoggettati all’imposizione sostitutiva della cedolare secca;

  4. L’esenzione da tassazione sulla plusvalenza eventualmente conseguita in fase di rivendita, laddove l’immobile sia stato detenuto per almeno un quinquiennio. Si ricorda, in effetti, che ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettera b), Tuir, sono redditi diversi le “(..) plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni (..), pertanto non assumono rilevanza fiscale quelle conseguite trascorso il suddetto periodo.

Diverse considerazioni, ma solo in parte, le considerazioni da fare per l’acquisto di un bene strumentale per un suo utilizzo diretto da parte dell’impresa acquirente (ad esempio, come sede legale o come “punto vendita” di una attività commerciale):

  1. L’impossibilità di corrispondere le imposte d’atto sulla base del valore catastale, dovendosi calcolare queste ultime sul prezzo di compravendita indicato nell’atto notarile di compravendita;

  2. La deducibilità del costo di acquisto dell’immobile (comprensivo dell’imposta di registro e delle imposte ipo-catastali pagate in fase di acquisto), sotto forma di ammortamento annuale (salvo alcuni casi specifici, l’ammortamento fiscale viene operato con un’aliquota del 3%, recuperando l’investimento in circa 33 anni) oltre a tutti i costi connessi all’immobile, quali quelli per spese condominiali e per la manutenzione ordinaria e straordinaria del cespite;

  3. Il recupero decennale, sotto forma di detrazioni Irpef/Ires, dei soli interventi di riqualificazione energetica operati sull’immobile (oltre alla deducibilità dei relativi costi dal reddito d’impresa), non essendo ammessa la detrazione Irpef per le spese di ristrutturazione;

  4. L’assoggettamento a tassazione dell’eventuale plusvalenza conseguita in fase di cessione o, comunque, di fuoriuscita del bene dal regime di impresa (come nel caso di assegnazione dell’immobile ai soci o per l’estromissione dall’impresa individuale), indipendentemente dal periodo di detenzione dell’immobile;

In questo scenario, a fronte di un recupero integrale dell’investimento sotto forma di deduzione dei costi, vi sarebbe un maggiore tassazione da sopportare in fase di acquisto (oltre al rischio di subire un accertamento di valore da parte dell’Agenzia delle Entrate) e un costo (quasi certo) di fuoriuscita futura dell’immobile dal regime d’impresa.

In alternativa, ipotizzando che l’attività d’impresa sia svolta sotto forma di società, l’immobile potrebbe essere acquistato dal socio persona fisica e da questi poi può essere concesso in locazione alla società (non scontando nessuna tassazione una volta trascorso il quinquiennio di possesso); in questa ipotesi, la società porterebbe in deduzione il costo della locazione mentre il socio potrebbe, fino al 31 dicembre 2019 e salvo proroghe- optare per la cedolare secca al 21% laddove l’immobile sia un C/1 di ampiezza non superiore ai 600 metri quadri.

Sulla base di quanto detto sopra, si può con certezza affermare che l’acquisto di immobili di natura abitativa tramite società/ditta individuale risulta piuttosto penalizzato dall’attuale sistema tributario. Tali penalizzazioni sono mitigate in caso di acquisto di un immobile strumentale e, in alcuni casi, possono invece trasformarsi in vantaggi, fermo restando che una eventuale proroga e/o allargamento dell’ambito applicativo della cedolare secca “commerciale” potrebbe rideterminare la necessità di esprimere delle nuove analisi di convenienza.

Altri aspetti da considerare per una più consapevole (e vantaggiosa) scelta sono:

  • Aspetti bancari (in termini di eventuali garanzie da prestare e di costi finanziari da sopportare e da poter eventualmente portare in deduzione);

  • Rischi imprenditoriali (in termini di possibili aggressioni dell’immobile da parte di eventuali creditori);

  • Future esigenze di sistemazione successoria del patrimonio immobiliare.

Dott. Pierluigi Papi

Dottore Commercialista e Revisore Legale e Consulente di Direzione Aziendale

Via Montebello, 104- int. 2

00185 Roma (RM)

Tel. 0765/487190- fax: 0765/207894

Cell: +39-333-7965590

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