Dal 1 gennaio 2016 al 31 dicembre 2020 anche i privati potranno comprare la prima casa tramite leasing. La Legge di Stabilità 2016 ha esteso il leasing immobiliare alle persone fisiche, fissando le relative regole.
 

Leasing immobiliare: ecco cos’è

Il leasing immobiliare è una particolare forma di finanziamento per acquistare casa. La Legge di Stabilità 2016 chiarisce che con il contratto di locazione finanziaria, la banca o l’intermediario si obbligano ad acquistare o far costruire l’immobile, su scelta e indicazione dell’utilizzatore che pagherà un ‘affitto’ per un periodo di tempo concordato; alla scadenza del contratto l'utilizzatore potrà riscattare la casa ad un prezzo prestabilito.
 
Il corrispettivo, o canone, che l’utilizzatore pagherà all’intermediario dovrà tener conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Il canone di locazione quindi è assimilabile ad una sorta di rata di mutuo, anche se in questa modalità solo in seguito e in base alle condizioni del contratto l’utilizzatore decide di acquistare l’immobile.
 
In caso di risoluzione del contratto per colpa dell'utilizzatore, il concedente o intermediario avrà diritto alla restituzione del bene. In caso di difficoltà da parte dell’utilizzatore, come la perdita del lavoro, sarà possibile sospendere il pagamento del canone periodico per una sola volta e per un periodo massimo complessivo non superiore a dodici mesi. La sospensione non comporterà nessuna commissione o ulteriore spesa.

Come funziona il leasing immobiliare

La locazione finanziaria dell'immobile funziona esattamente come quella che siamo abituati a conoscere per automobili e macchinari. La banca o altro intermediario, presso la quale il soggetto interessato a entrare in possesso dell'abitazione, raccolgono le indicazioni di quest'ultimo e sottoscrivono l'obbligazione ad acquistare il bene (o, anche, a farlo costruire se ancora non esiste e vi siano tutti i permessi del caso).

La contro-obbligazione del soggetto, che assume il diritto di utilizzare l'immobile per un tempo predefinito, è il pagamento di un canone che tenga conto del prezzo d'acquisto (o di costruzione) e della durata del contratto. Al termine dello stesso starà a lui decidere se sborsare il corrispettivo per divenire effettivo proprietario dell'abitazione, una “maxirata finale” che si calcola scontando dalla cifra complessiva l'ammontare dei canoni pagati nel corso degli anni.

Vantaggi leasing immobiliare

– Il leasing consente il finanziamento del 100% del valore dell’immobile e può eventualmente includere anche l’arredamento;
– risparmio sulle spese notarili in quanto non è prevista nessuna ipoteca;
– al momento del riscatto il costo risulta conveniente perché la quota percentuale del riscatto viene calcolata in base al valore dell’immobile al momento della sottoscrizione del contratto, si acquista dunque al prezzo di almeno otto anni prima ( durata minima delle formule leasing).
– In caso di difficoltà economica da parte del cliente, il pagamento del canone, per una volta per tutta la durata del contratto di leasing immobiliare , può essere bloccato per 12 mesi senza alcuna commissione aggiuntiva.

Deducibilità leasing immobiliare 

La Legge di Stabilità 2016 prevede inoltre una detrazione fiscale del 19% per i giovani sotto i 35 anni con un reddito fino a 55 mila euro che decidano di ricorrere alla locazione finanziaria (leasing) in alternativa al mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale; il limite massimo della detrazione è pari a 8 mila euro annui.
 
Inoltre per favorire il riscatto finale dell’immobile è prevista una detrazione del 19% sulla maxi rata finale per l'acquisto del bene, per un importo detraibile non superiore a 20.000 euro.
 
Le agevolazioni si applicano, dimezzate, anche agli over 35. La detrazione sul canone sarà massimo di 4000 euro annui e sulla maxirata finale sarà di 10.000 euro annui.
 
Sono previste agevolazioni anche sull'imposta di registro sui contratti di locazione finanziaria stipulati: l’imposta si applica nella misura dell’1,5% per gli atti di trasferimento nei confronti di banche ed intermediari che esercitano attività di leasing finanziario di abitazioni non “di lusso” e per gli atti relativi alle cessioni, da parte degli utilizzatori, di contratti di locazione finanziaria relativi a immobili “non di lusso”.

-Essendo l’immobile di proprietà della società concedente per tutta la durata del contratto, la rendita dell’abitazione non concorre a formare il reddito imponibile e non deve essere indicata nella dichiarazione dei redditi;
– le società di leasing detraggono l’Iva sull’acquisto delle abitazioni e, di conseguenza, non aumenta il prezzo dell’immobile, (come di solito avviene con i mutui);
– è possibile optare per un canone costante per tutta la durata del contratto, oppure variabile (crescente o decrescente).
Le garanzie accessorie sono di carattere assicurativo: oltre alla polizza vita richiesta spesso anche per altri finanziamenti immobiliari, sono obbligatorie, polizze che coprano eventuali danni all’immobile causati da incendi, scoppi e catastrofi naturali, il più delle volte è richiesta una fideiussione.

Incentivo per i giovani under 35

Vantaggi ci sono anche in tema fiscale. In particolar modo per gli under 35 con redditi sotto i 55mila euro, per i quali i canoni sono deducibili ai fini Irpef nella misura del 19% fino a 8mila euro l'anno e il riscatto finale fino a 20mila euro.

– I giovani fino a 35 anni con reddito fino a 55.000 euro possono detrarre il 19% sia delle spese sostenute per i canoni e i relativi oneri accessori fino a un massimo di 8.000 euro annui e sul riscatto finale per un importo non superiore a 20.000 euro.
– Le agevolazioni si applicano, ridotte del 50%, anche agli over 35 (4.000 euro è la detrazione annuale e 10.000 euro quella sul riscatto finale) purché privi di prima casa e con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro all’atto della stipula del contratto.
Questa agevolazione fiscale scatterà dal 1° gennaio 2016 e sarà valida fino al 31 dicembre 2020.

Svantaggi del leasing

Svantaggioso è, invece, l'orizzonte temporale. Negli ultimi anni i mutui sono diventati pressoché per la vita, con durate trentennali o, addirittura, quarantennali. La locazione finanziaria non supera i 20 anni, ma generalmente si attesta tra i 12 e i 15 anni. Questo significa pagamenti (mensili, ma più spesso bimestrali o trimestrali) più elevati. Durate più lunghe, inoltre, farebbero di sicuro perdere il confronto, sotto il profilo economico, con un mutuo.

I tassi di interesse applicati sono mediamente più alti rispetto a quelli dei mutui ipotecari, ma soprattutto non è possibile usufruire delle agevolazioni fiscali (con la detrazione degli interessi passivi sulla prima casa). Inoltre può essere richiesta la stipula della polizza danni a copertura dell’immobile, e non sempre si trovano soluzioni a buon mercato. In fine al momento non c’è molta scelta visto che ci sono solo dei costruttori che permettono di usufruire di questa possibilità.

Differenze tra mutuo e leasing

Il mutuo è il tradizionale strumento a disposizione di chi vuole acquistare un immobile ma non possiede, fin da subito, la liquidità sufficiente per far fronte a una spesa di ingente entità. Essendo lo strumento da ordinariamente preferito in questi casi, anche in virtù di una proposizione commerciale più convinta da parte delle banche, tale forma tecnica ha avuto vita facile nei confronti del leasing, che de facto è uno “straniero”, importato dal mondo anglosassone. Ultimamente, però, quest’ultimo si è reso protagonista di una vera e propria ascesa, fino a diventare – almeno per le imprese – un validissimo (o preferenziale) strumento per l’acquisto di beni strumentali.

Per quanto attiene i vantaggi del mutuo, riepiloghiamo quanto segue:

• chi accende un mutuo è fin dall’inizio proprietario dell’immobile. Può farne quello che vuole: può ipotecarlo, può porlo in affitto, può ristrutturarlo

• chi accende un mutuo “rischia” di pagare, alle fine dei giochi, una cifra più bassa di quella che avrebbe pagato se avesse scelto il leasing. Questa affermazione procede da due fatti: il primo è l’assenza del canone di riscatto a fine contratto (tipicità del leasing), il secondo è il metodo a tassi variabili, se incrociato con contingenze economiche favorevoli, può determinare un certo risparmio

Di contro, gli svantaggi preminenti sono che:

• chi accende un mutuo è sì proprietario dell’immobile, ma ciò comporta anche la responsabilità di alcuni oneri. Tra questi, spiccano quelli tributari. Da proprietario e non da semplice utilizzatore, vanno pagate le tasse di proprietà, per esempio

• chi accende un mutuo rischia di pagare meno rispetto al leasing, ma anche molto di più. Il motivo, se si prende in considerazione il caso dei tassi variabili, è lo stesso: se le contingenze economiche non sono favorevoli, la rata lievita e può sfuggire al controllo del contribuente

• il mutuo è uno strumento mediamente più complesso del leasing. Questo vuol dire che è probabile la presenza di un numero alto di clausole o di cavilli in grado di porre il contraente in svantaggio rispetto alla banca, fino a raggiungere le soglie dell’illegalità. Può sembrare eccessivo come ragionamento, ma il fenomeno dell’usura bancaria non è raro ed coperto proprio dal manto spesso di burocrazia e tecnicismo di cui lo strumento mutuo è ricoperto

Il leasing prevede l’utilizzo del bene strumentale dietro pagamento di un canone. Al termine del contratto, l’utilizzatore può acquistare lo stesso bene corrispondendo una cifra precedentemente concordata e comunque inferiore al prezzo di mercato. In estrema sintesi, si tratta di una sorta di “affitto che si conclude con un acquisto agevolato”.

Tra i pro, il leasing può annoverare le seguenti caratteristiche:

• il prezzo di acquisto (nella parte del canone di riscatto) è inferiore al prezzo di mercato, sicché l’impresa utilizzatrice avrà a disposizione una liquidità maggiore

• il bene sottoposto a leasing non è iscritto in bilancio, essendo di proprietà di terzi

• l’utilizzatore non è chiamato a pagare per l’intero l’Iva sul bene. Piuttosto, è obbligato a pagare l’Iva sui canoni periodici (e sul riscatto, nell’eventualità che si verifichi)

• i canoni periodici sono sottoposti a deducibilità totale, ossia al 100% (ma solo se il bene è strumentale, ossia è inserito all’interno del processo produttivo dell’impresa). Ne consegue che nel caso del leasing il bene è scaricabile più facilmente che nel caso dell’ammortamento ordinario

• in linea di massima, al contratto di leasing può seguire l’acquisto del bene a costo zero. Questo accade quando la somma dei canoni periodici copre già il 100% del costo del bene medesimo

• un bene in leasing non può essere né sequestrato né pignorato

In altri termini, il contratto di leasing rappresenta un’opzione all’insegna della “prevedibilità” e della tranquillità: il contraente è a conoscenza di quanto pagherà, e perfino dell’entità dell’opzione di riscatto (che è dunque predeterminata). Il contratto di leasing permette all’utilizzatore di sostituire il bene con un basso dispendio di risorse, valutato che nell’ipotesi in cui il bene dovesse rivelarsi obsoleto, sarà sufficiente non avvalersi dell’opzione di riscatto.

Per quanto attiene i “difetti” del leasing, ricordiamo che un bene in locazione non può essere venduto o ceduto – nemmeno in usufrutto – ad alcuno. Il contraente non è, infatti, il proprietario, quanto un semplice utilizzatore. Ancora, il prezzo corrispondente all’opzione di riscatto può essere sì molto basso rispetto al valore di mercato, ma i canoni periodici possono essere alti rispetto, per esempio, a un semplice canone di affitto o a una rata del mutuo.

Leasing o mutuo?

Con i tassi fissi ai minimi storici è difficile prevedere uno spostamento in massa verso il leasing. Ma potrebbe comunque essere una soluzione per chi proprio non ha i requisiti in regola per un mutuo ma è sicuro della sua solvibilità futura e tornare utile anche per altri, in differenti fasi di mercato.

Per chi deve comprare una prima casa, il leasing immobiliare rappresenta un’alternativa al mutuo da considerare soprattutto se ci sono difficoltà ad ottenere il finanziamento tradizionale. Ecco alcuni dei vantaggi che presenta il leasing: non si devono sostenere spese di istruttoria o iscrizione di ipoteche, l’importo da versare al notaio viene posticipato al momento del riscatto e in più, in linea teorica, il leasing immobiliare può finanziare fino al 100% la somma necessaria per l’acquisto dell’abitazione (cosa che con il mutuo non è assolutamente possibile), anche se in questo caso l’intermediario potrebbe richiedere come rata iniziale una somma compresa tra il 10 e il 30% del valore dell’immobile stesso. Va poi sottolineata pure la deducibilità fiscale: per coloro che non hanno superato i 35 anni di età sarà prevista una deduzione del 19% (fino ad un massimo di 8.000 euro ogni anno e di 20.000 euro per la rata finale nel caso in cui l’immobile venga riscattato) dall’imponibile Irpef.

Leggendo questi punti favorevoli sembrerebbe che il leasing immobiliare debba essere considerato come la prima opzione di finanziamento e non solo un’alternativa al mutuo. In realtà ci sono alcuni svantaggi importanti, il primo dei quali è certamente la durata: in genere nei leasing è più breve di quella dei finanziamenti tradizionali (con una durata troppo lunga il canone risulterebbe troppo alto in proporzione e l’operazione non risulterebbe affatto conveniente). E poi bisogna considerare anche le condizioni del momento storico: in questo periodo i mutui a tasso fisso risultano particolarmente attraenti. Sono questi i principali motivi per cui il leasing immobiliare (al momento) potrebbe essere considerato come una seconda strada da tentare nel caso in cui non si riesca ad avere i restrittivi requisiti per ottenere la concessione di un mutuo tradizionale (per ottenere un leasing immobiliare per l’acquisto della prima casa basta avere un’età inferiore ai 35 anni e un reddito che non va oltre i 55.000 euro).

Leasing immobiliare: a chi conviene

Il leasing immobiliare è un provvedimento che viene in aiuto di quanti non hanno la possibilità di accedere ad un mutuo per acquistare casa. Il mutuo infatti è una forma di finanziamento con requisiti più rigidi in quanto è richiesto il possesso di una certa quantità di denaro al momento dell’acquisto (il mutuo generalmente copre fino all'80% del valore dell'immobile). Inoltre sono favoriti coloro che hanno tipologie di contratto di lavoro più solide.   
 
Il leasing immobiliare invece permette al soggetto beneficiario di non corrispondere nessuna caparra iniziale al proprietario dell'immobile e prevede che i soldi pagati mensilmente per “l’affitto” saranno scontati dal prezzo finale dell’immobile, nel caso in cui l’utilizzatori opti per l’acquisto dell’immobile.
 
Il provvedimento non prevede la sottoscrizione dell'ipoteca sull'immobile e la rendita della casa con leasing immobiliare non costituisce elemento utile per il calcolo del reddito imponibile.