Dalle commissioni censuarie agli algoritmi

Il Consiglio dei ministri infatti ha rimesso in moto le “dormienti” commissioni censuarie la cui nascita viene fatta risalire in Italia addirittura al 1886. Le commissioni saranno chiamate a validare i criteri su cui si baseranno le nuove valutazioni di calcolo delle rendite non più fatte in base ai vani ma ai metri quadri. Partendo dai valori di mercato rilevati dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate e tenendo conto di posizione e caratteristiche degli immobili, sarà elaborato un algoritmo per calcolare la rendita, partendo questa volta dai redditi di locazione medi e attraverso una formula matematica che intreccerà tutti i dati. 

Fino ad oggi con il sistema di calcolo dei vani poteva succedere che un’abitazione, magari di 2-300 metri quadrati, venisse classificata in categorie con rendite molto inferiori. «Con i metri quadri le cose possono cambiare in meglio perché si prenderà in considerazione la dimensione effettiva degli immobili - conferma Dondi -. Ma sui nuovi valori di riferimento il processo sarà lungo e farraginoso». Per vedere attuata la “rivoluzione” sulle valutazioni catastali degli immobili serviranno ancora diversi anni, tre secondo i più ottimisti, almeno cinque per alcuni addetti ai lavori. 

Accanto all’avvio dei lavori per rivedere i metodi di calcolo, su cui ci sarà un apposito decreto, dovrebbe infatti arrivare anche la riforma delle zone del catasto in modo da superare le micro aree attuali, con cui si dovrebbero ridefinire anche le categorie catastali (attualmente 45). Poi partirà il “censimento” dei circa 66 milioni di immobili italiani, con l’obiettivo di fare emergere le “case fantasma” ancora sconosciute al fisco. Quel che è certo è che il valore delle rendite catastali continuerà a determinare quello delle imposte (Imu e Tasi) e quello sulla compravendita. Questione non proprio marginale. «Attorno a questa riforma ruotano diversi temi - continua Dondi - primo fra tutti quello delle imposte sulla casa su cui hanno fatto leva gli ultimi governi per esigenze di gettito». Anche se nella delega fiscale l’impegno assunto è di lasciare invariata la pressione fiscale sui proprietari.