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TASI: i casi particolari!
13.10.2014 Fisco e TributiCASA PATERNA EREDITATA
Mio padre è deceduto lo scorso anno, lasciandomi in eredità il 50% della casa in cui vive tuttora mia madre, che è proprietaria del restante 50%. È corretto che io paghi la Tasi applicando alla mia quota l'aliquota prevista dal comune per le seconde case (1,5 per mille) e mia madre, invece, applichi sulla sua quota l'aliquota relativa alle prime case (2,5 per mille)?
Risposta
No, non è corretto. La Tasi è dovuta per intero dalla madre, in quanto titolare (ai sensi dell'art. 540, secondo comma, del codice civile) di un diritto di abitazione sul 50% dell'immobile di proprietà del figlio, oltre al diritto di proprietà sul suo 50%. La signora dovrà applicare l'aliquota del 2,5 per mille e l'eventuale detrazione prevista dal comune. Nulla, invece, è dovuto dal figlio.
BOX AUTO ACCATASTATI A SÉ
Sono proprietario di una prima casa che ha due box auto, entrambi autonomamente accatastati in C6. Quale aliquota devo applicare sulle pertinenze?
Risposta
Come per l'Imu, anche ai fini Tasi sono considerate pertinenze dell'abitazione principale solo le unità immobiliari classificate nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (box auto, rimesse, stalle, scuderie) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), nella misura massima di una unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate. Alle pertinenze è riservato lo stesso trattamento dell'abitazione principale. Nel caso segnalato dal lettore, pertanto, su uno dei due box auto dovrà essere applicata l'aliquota relative alle «prime case», sull'altro quella relativa alle «seconde case». La scelta spetta al contribuente. Ovviamente, se il comune ha deciso di tassare solo le abitazioni principali, il secondo box auto non dovrà pagare la Tasi, ma solo l'Imu.
PRIMA CASA A VAGLIO SERRA
Possiedo una casa in un paesino del Piemonte, Vaglio Serra, dove vado d'estate con la famiglia. Sul sito del comune c'è scritto che la Tasi deve essere versata in un'unica soluzione entro il 16 ottobre con l'aliquota del 2 per mille, ma unicamente sulle abitazioni principali. Quindi non devo pagare nulla?
Risposta
In effetti, sul sito del comune di Vaglio Serra sono presenti le informazioni riportate dal lettore. Tuttavia, i provvedimenti pubblicati sul portale del Mef contengono indicazioni diverse sia in ordine alla debenza del tributo che per quanto concerne la tempistica dei pagamenti. Infatti, sotto il primo profilo, la deliberazione del consiglio comunale datata 12/5/2014 prevede l'applicazione dell'aliquota del 2 per mille su tutte le tipologie di immobili soggette (il che, peraltro, è scorretto, visto che, per esempio, per i fabbricati rurali strumentali non si può superare l'1 per mille). Sulle scadenze, il regolamento comunale approvato in pari data detta una disciplina identica a quella originariamente prevista dalla legge nazionale, ma successivamente modificata. Da nessuna parte, tuttavia, si trova il riferimento all'obbligo di pagare in un'unica soluzione entro il 16 ottobre. In conclusione, si ritiene che il lettore debba calcolare la Tasi applicando l'aliquota del 2 per mille e versarla in due rate, la prima entro il 16 ottobre e la seconda entro il 16 dicembre. Suggeriamo, comunque, di contattare l'ufficio tributi del comune per chiedere lumi.
ALIQUOTE NON FISSATE PER TEMPO
Sono un cittadino di Setacciato (Cb) e non capisco più nulla sulla Tasi. Mi è parso di intendere che il comune non abbia deciso per tempo le aliquote. Quindi, non dobbiamo pagare nulla?
Risposta
Il comune di Setacciato è uno dei circa 600 comuni che non ha inviato al Mef entro il 10 settembre i provvedimenti sulla Tasi, come invece impone la legge. Infatti, interrogando la banca dati ministeriale, non si trovano né deliberazioni né regolamenti. Ciò, tuttavia, non significa che non si debba pagare nulla. In tali casi, infatti, la Tasi deve essere versata in un'unica soluzione entro il 16 dicembre, applicando l'aliquota di base dell'1 per mille e senza applicare detrazioni. Non è escluso, peraltro, che ci siano altre modifiche normative in materia, quindi è consigliabile restare aggiornati.
PLURALITA' DI DETENTORI
In presenza di una pluralità di detentori l'importo della Tasi non cambia rispetto alla situazione di un unico detentore. Non rilevano le modalità con le quali i singoli utilizzatori decidono di ripartire il peso del tributo, poiché nei confronti del comune ciascuno è tenuto al pagamento per l'intero.
I dubbi dei contribuenti riguardano in larga parte la figura del detentore, che rappresenta la novità più rilevante dell'imposta sui servizi.
Occorre in primo luogo ricordare che per detentore si intende qualunque soggetto che utilizzi l'immobile a un titolo diverso dalla proprietà o altro diritto reale di godimento. È dunque una mera situazione di fatto che prescinde da qualsiasi formalizzazione contrattuale. A stretto rigore, quindi, è detentore la badante che convive con il soggetto assistito o il convivente in una coppia di fatto. Come pure è tenuto al pagamento l'inquilino che, pur in presenza di un contratto di locazione risolto, continui di fatto ad utilizzare l'immobile. Bisogna tuttavia ricordare che in caso di utilizzi temporanei di durata non superiore a 6 mesi, il detentore non è soggetto d'imposta, poiché l'intero peso della Tasi è addossato al proprietario.
La quota a carico dell'utilizzatore inoltre varia dal 10% al 30% dell'imposta, in funzione di quanto deciso nel regolamento comunale. In assenza di indicazioni locali, si assume il 10% (sempre che l'immobile risulti assoggettato alla Tasi). La Tasi del detentore è determinata facendo riferimento alle regole del possessore. Questo significa che l'aliquota da applicare deve essere individuata in funzione della posizione soggettiva del proprietario. Ne deriva pertanto che, salvo casi particolari, l'aliquota da applicare non sarà quella dell'abitazione principale, poiché per il proprietario l'immobile dato in uso a terzi non possiede di regola tale qualifica. Fanno eccezione i soci delle cooperative a proprietà indivisa e i locatari di alloggi sociali.
Va inoltre evidenziato che, in caso di una pluralità di locatari, nei confronti del Comune sussiste tra loro solidarietà nell'assolvimento dell'imposta. Ciò comporta che ciascuno di tali soggetti è teoricamente tenuto al pagamento del l'intero importo della Tasi. Pertanto, qualora l'ammontare complessivamente pagato risulti inferiore al dovuto, l'ente locale può richiedere la differenza, a discrezione, nei riguardi di alcuni o di tutti gli utilizzatori. Non rilevano nei confronti dell'ente impositore eventuali accordi volti a ripartire tra i soggetti passivi il carico della Tasi, trattandosi di pattuizioni aventi natura meramente privatistica. A tale scopo, potrebbe ad esempio ipotizzarsi una suddivisione del tributo sulla base della superficie occupata da ciascun locatario.
È senz'altro ammissibile il pagamento cumulativo della Tasi del detentore da parte di uno solo di essi, per conto di tutti, stante per l'appunto la coobbligazione solidale di legge: in questo caso il pagamento dell'intera cifra da parte di uno dei debitori solidali libera tutti gli altri.
La disciplina della Tasi, inoltre, qualifica come “unica” l'obbligazione dei detentori. A stretto rigore, questo dovrebbe comportare che, ai fini del superamento del limite minimo per il pagamento dell'imposta, occorra guardare all'importo complessivo dovuto dalla totalità dei detentori, a prescindere dalle modalità concrete del pagamento (un solo F24 o modelli separati).
Non è chiaro, infine, se la quota in esame sia dovuta anche in presenza dell'utilizzo da parte del proprietario del medesimo bene. Si pensi, ad esempio, alla locazione di alcune stanze dell'abitazione principale oppure all'immobile in proprietà di una società, nel quale la stessa svolga la propria attività, concedendone in locazione una parte. Nel silenzio della norma, ragioni di semplicità e di coerenza del prelievo condurrebbero ad una risposta negativa.
ABITAZIONI OCCUPATE DA UN SOGGETTO DIVERSO DAL PROPRIETARIO
La prima particolarità che si vuole evidenziare riguarda la regola in base alla quale - nel caso in cui l'unità immobiliare sia occupata da un soggetto diverso dal titolare del diritto reale sull'unità immobiliare (ad esempio, abitazione locata) - quest'ultimo e l'occupante sono titolari di un'autonoma obbligazione tributaria (art. 1, comma 681, legge n. 147/2013).
L'occupante versa la TASI nella misura, stabilita dal comune nel regolamento, compresa fra il 10 e il 30% dell'ammontare complessivo della TASI, calcolato applicando l'aliquota stabilita dal comune. La restante parte è corrisposta dal titolare del diritto reale sull'unità immobiliare.
Resta inteso che l’imposta complessiva deve essere determinata con riferimento alle condizioni del titolare del diritto reale e successivamente ripartita tra quest’ultimo e l’occupante sulla base delle percentuali stabilite dal comune (in pratica non si tiene conto dell’eventuale utilizzazione dell’immobile da parte dell’inquilino a titolo di abitazione principale).
L’imposta così calcolata deve essere ripartita tra proprietario e inquilino sulla base delle percentuali stabilite dal comune.
Attenzione, però: se l’inquilino non versa la sua quota di TASI, il proprietario non è responsabile del mancato pagamento. A dire il vero, la norma (art. 1, comma 671) prevede una responsabilità solidale per il pagamento della TASI: infatti, viene stabilito che “in caso di pluralità di possessori o di detentori, essi sono tenuti in solido all'adempimento dell'unica obbligazione tributaria”.
Però, questa responsabilità solidale vale solo tra possessori o detentori e non, quindi, tra possessore e detentore.
In altre parole, il proprietario e l’inquilino sono titolari di un’autonoma obbligazione tributaria. Non è prevista, per loro, alcuna responsabilità solidale.
Esempio di calcolo
Esempio n. 1 - Abitazione sita nel comune di Milano, concessa in locazione per tutto l’anno
Dati abitazione:
- categoria catastale: A/3
- rendita catastale: 1.000 euro
- percentuale di possesso: 100%
- mesi possesso: 12
La delibera del comune di Milano (approvata il 26 giugno 2014) prevede che l’occupante versa la TASI nella misura del 10% mentre la restante parte è corrisposta dal titolare della proprietà o altro diritto reale sull'unità immobiliare.
Inoltre, sugli immobili soggetti sia a TASI che a IMU (come nel caso specifico), si applica l’aliquota dello 0,8 per mille.
Con questi dati, il calcolo è il seguente
- Valore imponibile dell’immobile = 1.000 x 1,05 x 160 = 168.000
- Imposta 2014 = 168.000 x 100% x 12/12 x 0,08% = 134,40 euro
di cui:
- a carico del proprietario = 134,40 x 90% = 120,96 euro
- a carico dell’inquilino = 134,40 x 10% = 13,44 euro
- Rata da versare entro il 16 ottobre:
- proprietario: 120,96 ÷ 2 = 60,48 euro (arrotondato a 60)
- inquilino: 13,44 / 2 = 6,72 euro (arrotondato a 7)
CASA ASSEGNATA AD UNO DEI CONIUGI A SEGUITO DI SEPARAZIONE
Nel caso di unità immobiliare assegnata dal giudice della separazione, si applicano le stesse regole previste per l’IMU.
In pratica, il coniuge assegnatario è considerato ai fini dell’imposta come titolare di un diritto di abitazione; pertanto, in quanto titolare di un diritto reale, è soggetto passivo del tributo: egli, quindi, indipendentemente dalla quota di possesso dell’immobile, paga la TASI con l’aliquota e la detrazione, eventualmente prevista, per l’abitazione principale.
C’è però una complicazione rispetto all’IMU.
Infatti, se la casa assegnata è in locazione (esempio casa in locazione abitata dai coniugi prima della separazione, poi assegnata dal Giudice della separazione ad uno di essi), la TASI deve essere calcolata dal proprietario con l’aliquota prevista dal Comune per gli immobili diversi dall’abitazione principale e l’importo ottenuto va pagato in parte dal proprietario e in parte dal locatario, in base alle quote deliberate dal Comune.
In pratica, valgono le regole di calcolo espresse nel paragrafo precedente.
AREE EDIFICABILI POSSEDUTE E COLTIVATE DA CD O IAP
Le aree edificabili possedute e coltivate da coltivatori diretti (CD) o imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti nella speciale gestione previdenziale, sono considerate terreni agricoli e, in quanto tali, non sono soggette alla TASI.
Però, nel caso in cui le aree edificabili non sono possedute da CD e da IAP, iscritti alla previdenza agricola, ma sono date in affitto a CD o IAP che coltivano l’area edificabile, la TASI è dovuta (così si è espresso il Ministero nelle risposte pubblicate sul sito del Dipartimento delle finanze).
In presenza di tale fattispecie, l’imposta complessiva deve essere determinata con riferimento alle condizioni del proprietario e, successivamente, ripartita tra quest’ultimo e l’affittuario o il comodatario sulla base delle percentuali stabilite dal comune.
Esempio di calcolo
Esempio n. 2 - Area edificabile di proprietà di un soggetto non CD o IAP, data in affitto a soggetto CD o IAP, situata nel comune di Roma
Dati area:
- valore: 200.000 euro
- percentuale di possesso: 100%
- mesi possesso: 12
La delibera del comune di Roma (approvata il 23 luglio 2014) prevede che il soggetto diversa dal titolare del diritto reale versa la TASI nella misura del 20% mentre la restante parte è corrisposta dal titolare della proprietà o altro diritto reale sull'unità immobiliare.
Inoltre, sulle aree fabbricabili si applica l’aliquota dello 0,8 per mille.
Con questi dati, il calcolo è il seguente:
- Imposta 2014 = 200.000 x 100% x 12/12 x 0,08% = 160 euro
di cui:
- a carico del proprietario = 160 x 80% = 128 euro
- a carico dell’utilizzatore = 160 x 20% = 32 euro
- Rata da versare entro il 16 ottobre:
- proprietario: 128 ÷ 2 = 64 euro
- utilizzatore: 32 ÷ 2 = 16 euro
Redazione
Redazione di Rete Commercialisti