Dallo scorso febbraio è diventata legge la delega fiscale  attuando il primo decreto attuativo che connoterà il nuovo catasto, una riforma che rivoluzionerà il sistema il principio per il calcolo delle rendite catastali partendo dai vani, l'unità di misura per la misurazione del valore immobiliare si passerà al metro quadrato, una riforma che nascondeva il maggior numero di insidie ovviamente per il peso che comporta sulle imposte degli immobili.

Certamente una riforma epocale prevedendo inoltre ad una suddivisione del territorio in microzone, con l'individuazione di immobili-tipo ai quali applicare un algoritmo con variabili per personalizzare il valore patrimoniale, teniamo presente che è anche una riforma che porta con se le aspettative di un sistema più equo per la definizione del valore delle abitazioni, sia mai che chi ha una villa lussuosa vada a pagare il giusto valore come non s'era fatto prima.

Ovviamente c'è da aspettarsi dei tempi lunghi di attesa in quanto pur procedendo con immobili-campione la ricognizione si dovrebbe fare su ben 63 milioni di unità immobiliari, ciò che conta comunque è che la procedura sia stata avviata.

Il ruolo chiave del nuovo catasto sarà a totale carico di 107 commissioni censuarie provinciali, nate nel 1886, riesumate per l'occasione perché non erano più operative, il loro compito sarà quello di rivedere il valore patrimoniale e rendite degli immobili comparandole ai valori commerciali odierni.

L'algoritmo funzionerà individuando le microzone, a livello di porzioni di territorio comunale con caratteristiche omogenee ben definite, trovando successivamente per ogni tipologia immobiliare il valore medio di mercato applicando poi coefficienti correttivi per alle tipologie intrinseche dell'unità in base all'anno di costruzione, destinazione, grado di finitura e funzioneranno sulla base di un algoritmo definendo il valore al metro quadro.

IN ARRIVO METRI QUADRATI E VALORI DI MERCATO

È la riforma del catasto la grande incognita dell'estate. Anche perché tutte (o quali) le imposte sulla casa, circa 40 miliardi, sono basati su valori definiti dal catasto. Uno spostamento anche minimo provoca aumenti di miliardi, e proprio per questo negli scorsi giorni è stato sottolineato molte volte che la riforma allo studio prevede l'invarianza di gettito. Nella delega fiscale, all'esame del comitato ristretto guidato da Daniele Capezzone, il catasto occupa un posto importante e non mancano i ritocchi al testo lasciato in sospeso dalla scorsa legislatura. Ma i cardini sono sempre quelli: suddivisione del territorio in «microzone», asciugatura radicale del sistema di vani, classi e categorie, ormai vecchio di 74 anni, e individuazione di immobili-tipo, ai quali applicare un algoritmo con variabili per personalizzare il valore patrimoniale. I tempi saranno lunghi, anche perché, pur procedendo con immobili campione, si tratta pur sempre di effettuare una ricognizione su 60 milioni di unità immobiliari.

IL VALORE PATRIMONIALE

È la vera novità della riforma. Sarà determinato partendo dai valori di mercato al metro quadrato per la tipologia immobiliare relativa rilevati, con ogni probabilità, dall'Omi (Osservatorio immobiliare dell'agenzia del Territorio). A questo primo dato di fatto si applicano una serie di coefficienti in successione: le scale, l'anno di costruzione, il piano, l'esposizione, il riscontro d'aria, l'affaccio, l'ascensore o meno, il riscaldamento centrale o autonomo (quest'ultimo abbassa il valore), lo stato di manutenzione. Tutti questi coefficienti danno vita a un algoritmo (spiegato più avanti) che cambia anche in modo sostanziale il valore al metro quadrato di partenza. A questo punto il valore così «rettificato» viene moltiplicato per il numero dei metri quadrati rilevati secondo la metodologia catastale e il risultato è, appunto il «valore patrimoniale».

LA RENDITA CATASTALE

La nuova rendita partirà dai valori locativi annui espressi al metro quadrato (anch'essi reperibili come dati Omi), cui si applicherà una riduzione derivante dalle spese: manutenzione straordinaria, amministrazione, assicurazioni, adeguamenti tecnici di legge, eccetera. Queste si aggirano, mediamente, sul 47-52 per cento. A questo punto il valore annuo al metro quadro verrà moltiplicato per la superficie e il risultato sarà la nuova «rendita catastale». La novità più concreta di questo nuovo catasto sarà quella di partire dal valore di mercato per metro quadro e non più a vani secondo la tipologia dell'unità immobiliare. Dal Dpr 138/98 per la superficie catastale delle unità a destinazione ordinaria si calcolano i muri interni e perimetrali esterni per intero fino a un spessore di 50 cm e i muri in comunione al 50% fino a un spessore di 25 cm; la superficie dei locali principali e degli accessori di altezza inferiore a 1,50 metri non entra nel computo; per scale, rampe, ascensori si computano in base alla loro proiezione orizzontale; cantine, soffitte e simili si contano al 50% se comunicanti con la casa, al 25% per altro; terrazze, balconi e simili di pertinenza esclusiva  sono al 30% fino a 25 metri quadrati e al 10% per la quota eccedente (se comunicanti con la casa).

L'ALGORITMO

L'ex agenzia del Territorio non ha mai ufficializzato i dati delle sperimentazioni effettuate in circa 22 città. La legge delega prevede l'adozione di metodologie probabilistiche al posto del vecchio sistema di valutazione classico, di tipo deterministico tradizionale. Questi nuovi procedimenti (sistemi estimativi di massa) con metodologie statistiche matematiche sono, in generale, applicabili alla stima di un grande numero di immobili, con un buon livello di precisione, in un forma dinamica e automatizzata.

La metodologia è abbastanza complessa, e, a quanto risulta, quella che verrà utilizata una volta che verrà dato il via libera alla riforma, sarà di fatto quella già elaborata in occasione dei precedenti tentativi di riforma (1999 e 2006). Le variabili che incidono sul valore sono molteplici ma forse un esempio concreto aiuta a capire.

Supponiamo di applicare l'algoritmo a un appartamento che presenta caratteristiche tecniche cui corrispondono specifici valori numerici per le relative variabili (desunti dalla tabella già usata per le sperimentazioni).

X1 = tipologia edilizia: piccolo condominio, valore parametrico 1;

X2 = stato di manutenzione: normale valore parametrico 0,9;

X3 = livello di piano: piano attico valore parametrico 1,1;

X4 = posizione relativa rispetto al centro: centralissimo valore parametrico 1,1;

X5 = numero di anni dalla data di costruzione o di ristrutturazione generale dell'unità immobiliare (vetustà) anni 10 : valore parametrico 0,83;

X6 = livello di qualità delle finiture: tipo civile valore parametrico 1.

Il risultato è l'algoritmo:

Y =3.790 x 1 0,745 x 0,9 0,725 x 1,1 0,906 x 1,1 1,143 x 0,83 0,981

x 1 0,953 = 3.563,35 €/al metro quadrato.

Poiché si tratta di immobile di qualità il valore unitario si attesta verso il valore più elevato di microzona (€/metro quadrato 3.965). In caso di appartamento di 100 m2 il valore patrimoniale sarà: 100 x 3.563,35 = € 356.335. Cioè mediamente il doppio del valore ai fini Imu. Non ci resta che sperare nella riduzione delle aliquote e nel dogma dell'invarianza di gettito.

VECCHIO SISTEMA DI CALCOLO

Il sistema usato sinora funziona così: date determinate caratteristiche intrinseche (come quelle costruttive) ed estrinseche (come la presenza di servizi) l'immobile viene inquadrato all'interno di una certa categoria e classe catastale.

La tariffa d'estimo

A questo punto si moltiplica la tariffa d'estimo corrispondente a quella categoria e classe (ce ne sono decine e decine nei piccoli comuni, molte di più nelle grandi città) per il numero di «vani». Per «vano» si intende una stanza di misura variabile a seconda della provincia, a volte anche del comune.

La rendita

Il risultato di "tariffa x vani" è la rendita catastale, base di tutti i calcoli delle imposte.

NUOVO SISTEMA DI CALCOLO BASATO SU UN ALGORITMO

Il nuovo sistema funzionerà così: per prima cosa si individuano le microzone, piccole porzioni di territorio comunale, con caratteristiche omogenee già definite.

Il valore medio

Poi, nell'ambito delle microzone e per ogni tipologia immobiliare (abitazioni, negozi, eccetera) si troverà il «valore medio di mercato».

I coefficienti

A questo si applicheranno dei coefficienti correttivi relativi a ubicazione, epoca di costruzione, destinazione (come economico, civile) grado di finitura, eccetera. Questi coefficienti funzioneranno sulla base di un algoritmo che alla fine definirà il valore unitario del metro quadrato.

LA SUPERFICIE CATASTALE È DETERMINATA PER LEGGE

In base al Dpr 138/98, per la superficie catastale delle unità a destinazione ordinaria si calcolano i muri interni e perimetrali esterni per intero fino a uno spessore di 50 cm e i muri in comunione al 50% fino a uno spessore di 25 cm. La superficie dei locali principali e degli accessori di altezza utile inferiore a 1,50 metri non entra nel computo. Scale, rampe, ascensori interni si computano in base alla loro proiezione orizzontale.

Soffitte e balconi

Soffitte, cantine e simili si contano al 50% se comunicanti con la casa, altrimenti al 25%; balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva, sono al 30% fino a 25 metri quadrati e al 10% per la quota eccedente (se comunicanti con la casa).